부동산 경매 세입자 대항력 말소기준권리를 파악하자

세입자 대항력

부동산 경매에서 50%를 차지하는 세입자의 대항력

세입자가 대항력을 가지고 있는지 없는지 파악하는 것이 경매의 기초이다.

감정평가서 부동산 가치가 10억이지만

유찰이 반복되어 5억이 되었는대도 입찰자가 없는 경우가 있다.

그러한 이유는 여러가지가 있지만, 단연 많은 경우는 세입자가 대항력이 있기 때문이다.

대항력이 있다면, 경매 낙찰자는 세입자의 전세보증금을 물어줘야 한다.

그렇기에 10억의 부동산이 5억이 되어도 세입자의 전세보증금 7억을 돌려줘야 하기에

결국 낙찰자는 12억에 구매하는 셈이 된다.

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말소기준권리

세입자가 대항력이 있느냐? 없느냐?를 파악할 때 기준이 되는 시점이다.

모든 부동산에는 등기부등본이 존재한다.

등기부등본은 해당 부동산에 대한 권리관계를 기록해두는데

우리가 흔히 말하는 주택담보대출은 은행에서 담보 주택에 대한 등기부등본에 근저당권을 설정하게 된다.

우리는 이 등기부등본을 보고 '아~ 주택을 담보로 대출을 했구나'라는 사실을 파악할 수 있다.

여기서 말소기준권리는 가장 앞선 대출이라고 볼 수 있다.

 

시간의 순서대로

'갑'은 A은행에서 주택담보대출을 받았다.

이후, B자산회사에서 신용대출을 받았다.

'갑'이 대출금을 갚지 못하여 '갑'의 자산 중 주택이 경매로 넘어갔다.

이때, 말소기준권리는 A은행에게 주택담보대출을 실행한 날짜가 된다.

 

경매에 넘어갔다는 것은 '갑'의 대출 상환능력이 부족하여 '갑'의 자산을 처분하는 것이다.

자산을 처분하여 나온 낙찰금은 A은행과 B자산회사에게 지급되며

'갑'의 주택은 낙찰자의 소유가 된다.

낙찰금으로 A은행과 B자산회사가 본인이 돌려받을 대출금을 다 상환받지 못하더라도

A은행과 B자산회사는 낙찰자에게 대출금 상환을 요구할 수 없다.

그것이 말소기준권리이다.

낙찰자가 경매물건을 낙찰받으면서 인수하게 될 권리관계의 소멸 기준시점이라는 뜻이다.

 

위의 경우는 아무런 문제가 없다.

낙찰자는 온전히 주택가치만 보고 입찰에 응하면 되며

'갑'과 A은행, B자산회사는 자기들끼리 낙찰금으로 나눠가지게 된다.

문제는 A은행의 주택담보대출 이전에 '갑'의 주택에 살고 있던 세입자이다.

 

거슬러올라가

'갑'이 A은행에게 주택담보대출을 받기 전

'을'과 '갑'이 주택에 대하여 전세계약서를 작성하였다.

이후 '을'은 해당 주택에 이사를 하며 전입신고를 하였다.

전세계약은 부동산에 대한 권리관계를 기록해두지 않는 채권의 개념이기에

등기부등본에서 파악할 수 없다.

 

여기서 중요한 것은 '을'의 전입신고 시점이다.

해당 시점이 A은행에게 주택담보대출을 받기 전이라면

낙찰자는 '을'의 전세보증금을 지급해야 할 의무가 있다.

반대로 주택담보대출을 받은 이후라면

낙찰자는 '을'의 전세보증금을 지급해야할 의무가 없다.

앞서 A은행의 주택담보대출이 말소기준권리라고 설명하였다.

말소기준권리 이후의 권리관계이기 때문에 낙찰자가 지급의무를 가지지 않는 것이다.

 

'을'의 입장에서는 억울할 수 있지만

등기부등본에서 '갑'의 주택에 대출관계를 확인할 수 있기에

해당 사항을 인지하고 전세계약을 체결한 것으로 판단한다.

그렇기에 '을'의 전세보증금은 이후 낙찰자로부터 보장받지 못하는 것이다.

 

낙찰자는 세입자의 유무, 시점에 따라 작으면 몇천 ~ 몇억의 차이가 생기기에

전입세대 열람, 경매물건 임장, 관리비 체납자 이름 등

세입자가 존재하는지, 존재한다면 계약은 언제 실행됐는지 면밀하게 파악해볼 필요가 있다.

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전세보증금을 지키기 위해서는

우리가 전세를 찾아다니면서 특약사항으로 앞선 대출을 상환하는 조건

혹은 대출이 없는 깨끗한 물건을 찾는 이유가 여기에 있다.

만약의 상황을 대비하여 본인의 전세보증금을 안전하게 지키기 위해선

대출이 없는 집에 계약하는 것이 올바르고 그렇게 해야 한다.

 

간혹 뉴스에 보면

이러한 시점의 차이를 악용하는 집주인들을 볼 수 있는대

주택담보대출은 그 대출이 실행된 날에 바로 등기상에 근저당권이 설정되지만

세입자의 전입신고는 신고 다음날 0시에 효력이 발생된다.

전입신고 당시에는 주택에 대한 대출이 없었지만,

세입자가 전입신고와 같은 날에 주택담보대출을 하게 되면

세입자는 대항력을 가지지 못하게 된다.

법적으로 주택담보대출보다 하루 늦어진 것으로 보기 때문이다.

이러한 경우도 예방하기 위해

특약사항으로 전입신고 이전까지 주택에 대한 추가 대출을 받지 않는다는 항목도 명시해두어야 한다.