부동산 경매 하자있는 걸 찾아야 한다?

부동산 경매

큰돈이 들어가는 투자이다 보니

유튜브, 블로그를 통해 혼자서 독학하는 것에 한계를 느꼈다.

그래서 학원을 신청하였고 현재는 수강 중이다.

아직 투자할 자본은 없지만

미리 공부해두고 앞으로를 준비하자.

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경매의 장점

1. 저렴하다.
2. 하자가 있다.

하자가 있다?

하자가 있는 물건이라도 저렴하게 낙찰받으면 된다.

일반적으로 경매 물건 중 하자가 있는 것은 선순위 세입자, 유치권이 50% 이상을 차지한다.

그 외에 지분 경매, 건물을 제외한 토지, 묘, 맹지, 물건 가액이 큰 경우, 위반건축물 등 하자의 경우는 천차만별하며 그 경우가 다양하다.

우리는 하자가 있는 물건을 '싸게' 낙찰받아야 한다.

그러기 위해선 잘못된 정보를 찾아내야 한다.

 

• 선순위 세입자

경매 배당금 요구 및 대항력이 있는 세입자를 뜻한다.

여기서 대항력이란 세입자가 보증금을 돌려받을 권리를 뜻한다.

즉, 선순위 세입자가 있는 경매 물건을 낙찰받을 경우

낙찰자가 세입자에게 전, 월세 보증금의 금액을 지급해 주어야 한다.

감정평가는 2억이지만 몇 차례 유찰되어 감정평가 금액 대비 50%도 안 되는 금액에 낙찰되는 이유가

현 세입자에게 전세보증금을 돌려줘야 하는 경우도 있기 때문이다.

2020년 1월 1일 집주인 A는 세입자 B 씨에게 전세 1억에 임대차 계약을 체결했다.

세입자 B 씨는 2020년 1월 30일 전입신고를 하였다.

이후, 2020년 6월 1일 집주인 A는 C 은행으로부터 주택을 담보로 2억을 빌렸다.

2022년 C 은행은 원금과 이자를 갚지 않는 집주인 A의 담보물건을 경매에 올렸다.

이 경우 말소기준 등기의 시점은 주택을 담보로 잡은 C 은행 대출 2020년 6월 1일이지만,

세입자 B 씨의 전세 계약 체결일이 더 앞선 시점이기에

해당 부동산은 낙찰자가 세입자 B 씨에게 전세보증금을 지급할 의무를 가지게 된다.

 

• 유치권자

새로 짓는 건물에 대한 공사대금을 지급받지 못해 생기는 경우가 많다.

대금을 지급받을 때까지 건물에 대한 사용 이전을 제한할 수 있는 물권으로서

등기상에 올라가지는 않지만, 공사대금을 지급받을 채권이 있으므로 선순위 세입자와 마찬가지로

낙찰자가 유치권자에게 대금을 지급할 의무를 가진다.

 

• 지분경매

상속, 이혼 등과 같은 사유로 하나의 부동산을 여러 사람이 소유하고 있는 케이스이다.

지분 소유자는 온전한 하나의 부동산으로서의 기능을 하지 못하기에 낙찰받더라도 일반적인 매매 거래를 진행하기 어렵다.

 

• 건물을 제외한 토지 / 토지를 제외한 건물

토지 위에 건물이 있고 건물 밑에 토지가 있다.

일반적으로 아파트와 같은 집합건물 소유주는 해당 아파트 부지를 세대수만큼 나뉘어 가지게 된다.

소유하고 있는 아파트의 크기에 따라 지분이 다르긴 하지만

우리는 아파트 한 호를 거래할 때 대지지분을 포함하여 거래하고 있다.

그렇기에 건물과 토지를 분리하여 나오는 경매 물건은 하자가 있다고 판단한다.

 

• 묘

무덤이 있으면 개발계획이 어떻든 간에 해당 부동산 가치는 좋을 수가 없다.

 

• 맹지

도로와 접하지 못한 필지

 

• 물건 가액이 큰 경우

너무 비싼 경매 물건은 입찰자가 적을 수밖에 없다.

입찰자가 적다는 것은 경쟁이 치열하지 않다.

경매 물건 입장에서 경쟁이 높지 않다는 것은 낮은 낙찰가격을 야기하므로 하자가 있다.

 

• 위반건축물

허가받지 않은 확장 같은 말 그대로의 위반건축물

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하자가 있는 걸 찾자

저렴하게 낙찰받기 위해서는 하자가 '있는' 물건을 찾아야 한다.

하자가 명백하게 없는 깔끔한 물건은 상승장, 하락장 구분 없이 경쟁이 치열하다.

재개발 분양권 나오는 권리 분석 깔끔한 빌라?

너도 나도 입찰 경쟁이 붙고 가격이 비싸다.

 

하자가 있지만 하자가 아닌 것을 찾아내는 것이 중요하다.

선순위 세입자가 있는 경우

일반적으로 시중은행은 주택 담보대출을 해주지 않는다.

은행은 절대 손해 보는 행동을 안 한다.

즉, 주택가치가 3억인대 앞서 선순위 세입자의 2억 전세보증금이 있다면

은행은 대출을 실행해 주지 않는다.

 

하지만, 선순위 세입자가 버젓이 있는대도 담보대출이 된 경우가 있다.

은행이 실수 한 것인지?

세입자가 부부 사이 인지?

세입자가 무상으로 거주하고 있는 것인지?

 

표면적으로는 선 순위 세입자가 있는

즉, 대항력이 있는 세입자가 있기 때문에 하자가 '있는' 물건으로 보이지만

그 내면은 다를 수 있다.

겉으로는 하자가 있어 보이지만 실상은 '아닌' 경우를 찾아야 한다.

 

결국은 발로 뛰어야 하고 직접 찾아내야 한다.

유료 경매 사이트의 정보, 경매 집행관은 표면적으로 드러난 정보를 알려줄 뿐이다.

그 정보가 정확한 것인지?

정보의 시점이 차이나 기 때문에 직접 확인을 다 해야 한다.

 

세입자가 무상으로 거주하는 경우

전입신고를 해두어서 선 순위 세입자로 등록되어 있지만,

낙찰자가 지급해야 할 보증금은 존재하지 않는다.

하자가 있어 보였기에 보다 저렴한 가격에 낙찰받을 수 있다.

 

'세입자가 무상으로 거주하고 있는지'의 여부를 찾을 수 있어야 한다.

세입자를 직접 만나거나, 현 주인을 만나거나, 대출 은행을 방문해 보거나

만나기도 힘들고 안 알려주는 것이 대다수이지만

해보지도 않고 포기한다면 기회를 잡을 수 없다.